O Bradesco, o Itaú Unibanco e o Santander reajustaram as taxas de juros do crédito habitacional para patamares superiores ao teto do SFH, refletindo o encarecimento das captações no mercado financeiro e a disparada dos juros futuros.
Três das principais instituições financeiras privadas do país aumentaram as taxas de juros para o financiamento imobiliário residencial no final de outubro de 2026. O movimento começou com o Bradesco na segunda-feira (26) e foi acompanhado pelo Itaú Unibanco na quinta-feira (29) e pelo Santander com vigência a partir de sexta-feira (30). Com as alterações, as taxas mínimas dos três bancos superaram o patamar de 12% ao ano, provocando o desenquadramento das novas operações em relação às regras tradicionais do Sistema Financeiro da Habitação (SFH).
- O Bradesco elevou a taxa mínima residencial de 11,69% para 15% ao ano mais Taxa Referencial (TR), registrando um aumento de 3,31 pontos percentuais.
- O Itaú Unibanco reajustou sua taxa piso de 11,99% para 12,95% ao ano mais TR, enquanto o Santander elevou o patamar mínimo de 11,69% para 12,49% ao ano mais TR.
- Com taxas mínimas acima de 12% ao ano, os novos contratos passam a operar no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), que possui condições livremente negociadas.
- O encarecimento reflete a pressão dos contratos de juros futuros (DI) e a diminuição da participação da poupança na composição dos recursos bancários.
As novas taxas praticadas pelos bancos privados
Os três maiores bancos privados do setor habitacional promoveram alterações distintas em suas linhas de crédito para pessoas físicas e empresas. O Santander aplicou o menor reajuste entre as três instituições, elevando sua taxa mínima em 0,80 ponto percentual, de 11,69% para 12,49% ao ano mais TR. Com esse patamar, o banco passou a ter a taxa inicial mais baixa entre as instituições privadas, posicionando-se abaixo da Selic, fixada em 13,75% ao ano.
No Itaú Unibanco, a taxa mínima residencial subiu 0,96 ponto percentual, passando de 11,99% para 12,95% ao ano mais TR. Para clientes do segmento Private, a menor taxa disponível foi fixada em 12,89% ao ano. No financiamento residencial tradicional pelo Sistema de Amortização Constante (SAC), os juros para pessoas físicas oscilam entre 12,95% e 13,25% ao ano. Para compradores que não são correntistas do banco, a taxa atinge 14,85% ao ano, enquanto o crédito para imóveis comerciais chega a 15,8% ao ano.
O Bradesco realizou o movimento mais agressivo entre as instituições, elevando sua taxa mínima residencial em 3,31 pontos percentuais, de 11,69% para 15% ao ano mais TR. No segmento Private, o piso foi ajustado para 13,60% ao ano, ante 11,45% praticados anteriormente. Para o segmento Principal, a taxa máxima avançou de 10,90% para 14,10% ao ano, enquanto nas linhas destinadas a imóveis comerciais e pessoa jurídica o teto saltou de 13,99% para 16,50% ao ano mais TR.
| Instituição bancária | Taxa mínima anterior | Nova taxa mínima | Variação total |
|---|---|---|---|
| Santander | 11,69% + TR | 12,49% + TR | +0,80 p.p. |
| Itaú Unibanco | 11,99% + TR | 12,95% + TR | +0,96 p.p. |
| Bradesco | 11,69% + TR | 15,00% + TR | +3,31 p.p. |
Por que o financiamento imobiliário ficou mais caro?
O encarecimento das linhas de habitação decorre da rápida elevação dos juros no mercado financeiro e de mudanças na estrutura de captação de recursos dos bancos. A caderneta de poupança, historicamente a fonte de recursos mais acessível para o crédito habitacional, reduziu sua participação no financiamento imobiliário. Em dezembro de 2023, a poupança representava 34% de todos os recursos do setor, fatia que recuou para cerca de 29% no fechamento de 2025.
Para compensar o menor volume disponível na poupança, as instituições financeiras ampliaram o uso de instrumentos de mercado, como as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). No fim de 2025, as LCIs respondiam por 19% do funding do sistema e os CRIs por 10%, somando aproximadamente R$ 768 bilhões em emissões. Esses papéis de renda fixa são remunerados com base no CDI e acompanham de perto as oscilações da curva de juros futuros.
A curva de juros futuros registrou fortes altas no final de outubro de 2026. O contrato de Depósito Interfinanceiro (DI) com vencimento em janeiro de 2037 avançou de 12,65% para 15,30% ao ano entre a sexta-feira anterior às eleições (23) e a segunda-feira seguinte (26), estabilizando-se em 15,19% na quinta-feira (29). O contrato com vencimento em janeiro de 2028 subiu de 12,859% para 14,82%, e o contrato para janeiro de 2031 foi de 12,642% para 15,28%.
Como os financiamentos imobiliários possuem prazos longos, que chegam a 30 anos ou mais, enquanto as LCIs emitidas pelos bancos vencem tipicamente entre um e três anos, as instituições precisam prever o custo de captações futuras. Com juros futuros mais altos, o custo médio de captação sobe, exigindo o repasse para as taxas cobradas dos tomadores de crédito para garantir a sustentabilidade das operações.
O que muda para o comprador com o limite do SFH superado?
A elevação das taxas mínimas para além de 12% ao ano gera um impacto direto na classificação jurídica e contratual dos financiamentos. O Sistema Financeiro da Habitação (SFH), criado por legislação federal para incentivar a moradia, estabelece um teto legal de juros de 12% ao ano mais TR para as operações enquadradas no modelo regulado.
Quando as taxas ultrapassam esse teto de 12%, os contratos passam a ser regidos pelo Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI). No SFI, as condições financeiras, taxas de juros e garantias são livremente pactuadas entre a instituição financeira e o cliente, sem a obrigatoriedade de cumprir o teto do modelo habitacional convencional.
Essa mudança afeta diretamente o planejamento dos compradores que contavam com recursos trabalhistas. O enquadramento no SFH é a condição padrão exigida para que o trabalhador utilize o saldo do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) na aquisição do imóvel ou no abatimento das parcelas mensais. Fora do SFH, o acesso a esses benefícios pode sofrer restrições adicionais conforme as regras operacionais vigentes.
Como se posicionam os outros bancos do mercado
O avanço dos juros nos três maiores bancos privados ocorre em um momento de forte demanda por crédito residencial no país. As contratações de crédito imobiliário somaram R$ 180,9 bilhões no primeiro semestre de 2026, montante que representou uma expansão de 23% em relação a igual período do ano anterior.
Entre janeiro e agosto de 2026, o Itaú Unibanco respondeu por 25,2% dos R$ 132,5 bilhões concedidos em crédito imobiliário com recursos da poupança, e o Bradesco somou 16,2%, totalizando 41,4% do mercado. O Santander figura como o quarto maior financiador privado nessa modalidade.
A liderança isolada do setor pertence à Caixa Econômica Federal, responsável por 48,6% de todo o crédito imobiliário concedido via poupança. Tanto a Caixa quanto o Banco do Brasil informaram que estão em período de silêncio institucional em decorrência da divulgação dos balanços do terceiro trimestre. O Sicredi, por sua vez, informou que descarta alterações no spread no momento, mantendo as condições do crédito imobiliário para preservar o relacionamento de longo prazo com os associados.
Perguntas Frequentes
Quais bancos aumentaram as taxas do financiamento imobiliário?
O Bradesco, o Itaú Unibanco e o Santander elevaram as taxas mínimas de suas linhas de crédito habitacional, fixando novos pisos em 15%, 12,95% e 12,49% ao ano mais TR, respectivamente.
As novas taxas de juros valem para contratos já assinados?
Não. As alterações comunicadas pelas instituições financeiras aplicam-se exclusivamente a novas concessões de crédito habitacional e propostas de financiamento formalizadas a partir da vigência dos reajustes.
O que acontece quando os juros superam o teto de 12% ao ano?
O contrato deixa de ser enquadrado no Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e passa a vigorar no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), no qual as taxas são livres e as condições de uso do saldo do FGTS sofrem alterações.
Por que a alta dos juros futuros encarece o crédito habitacional?
Os bancos utilizam títulos como as LCIs para complementar a poupança na concessão de crédito, e esses instrumentos de captação acompanham o avanço das taxas futuras de juros no mercado financeiro.
Próximos passos e reunião do Copom
A próxima referência para o setor de crédito imobiliário ocorre no início de novembro de 2026. O Comitê de Política Monetária (Copom) se reunirá nos dias 3 e 4 de novembro para anunciar a nova decisão sobre a taxa Selic, atualmente fixada em 13,75% ao ano. A definição do juro básico servirá de balizador para as expectativas da curva futura e para as condições de captação das instituições financeiras no encerramento do ano.
